Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư

(Có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 9 năm 2021)

Câu 1: Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định như thế nào?

Trả lời: Theo Điều 4 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư quy định nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:

1. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư do sự cố, thiên tai, cháy nổ mà nhà chung cư này chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện ngay việc di dời các hộ gia đình ra khỏi nhà chung cư này, sau đó bổ sung trường hợp này vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương.

2. Việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải tuân thủ quy định của pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật đất đai, pháp luật có liên quan và quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021; chủ đầu tư phải thực hiện phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư khi nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật, nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, các nhà chung cư thuộc diện phá dỡ còn lại được thực hiện sau. Các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

3. Phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư được xác định trong quy hoạch chi tiết hoặc trong nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

4. Đối với khu chung cư hiện hữu thuộc diện Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt thì địa phương có thể triển khai thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư nhưng phải bảo đảm kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy hoạch chi tiết của toàn khu chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Trường hợp thực hiện một dự án thì chủ đầu tư có thể phân kỳ đầu tư nhưng phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư khi nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật quy định tại khoản 1, Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, các nhà chung cư còn lại trong khu được thực hiện phá dỡ để xây dựng lại theo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Việc phân kỳ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư phải được xác định trong nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, phù hợp với tình hình thực tế, thời gian thực hiện dự án của từng nhà chung cư và bảo đảm yêu cầu quy định tại Điều 4 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 .

5.Trường hợp chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đã được chấp thuận thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư quyết định kéo dài hoặc chấm dứt việc thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp chấm dứt thực hiện dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lựa chọn lại chủ đầu tư theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021; đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư thì cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư quyết định cho phép kéo dài thời gian thực hiện dự án như đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công.

Câu 2: Những trường hợp nào quy định nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch?

Trả lời: Theo Điều 5 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư quy định các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch như sau:

Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch quy định tại Nghị định này bao gồm:

1. Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật.

2. Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

- Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

3. Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 nêu trên nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo.quy địnhpháp luật.

Câu 3: Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trong trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua hình thức đấu thầu được quy định như thế nào?

Trả lời: Theo khoản 1 Điều 18 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư thì đối với chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua hình thức đấu thầu thì chủ đầu tư dự án có các quyền sau đây:

- Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật;

- Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở và công trình dịch vụ thương mại (nếu có) trong phạm vi dự án; thực hiện huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình trong dự án theo quy định của pháp luật nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản;

- Được thực hiện quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện kinh doanh đối với các công trình kinh doanh, dịch vụ thuộc phạm vi dự án theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có);

- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở và các công trình khác (nếu có) trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở;

- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất sử dụng vào mục đích để ở, kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các loại đất khác trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật;

- Được hưởng các cơ chế ưu đãi theo quy định tại Nghị định này và pháp luật có liên quan trong quá trình triển khai thực hiện dự án;

- Được thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.

* Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 thì chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và Lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua hình thức đấu thầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm sau đây:

- Thực hiện các trách nhiệm của chủ đầu tư như:

+ Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

+ Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

+ Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các nội dung cơ bản của từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn bao gồm tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở và các nội dung khác có liên quan theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

+ Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

+ Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

+ Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

+ Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác quy định tại Điều này.

+ Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở và các quy định có liên quan của pháp luật kinh doanh bất động sản;

- Thực hiện bố trí chỗ ở tạm thời, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ theo phương án bồi thường đã được phê duyệt theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 và pháp luật có liên quan;

- Tổ chức nghiệm thu, bàn giao nhà ở và các công trình xây dựng tái định cư theo quy định của pháp luật về xây dựng cho các chủ sở hữu theo đúng phương án bồi thường đã được phê duyệt; bàn giao các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cho nhà nước theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.

Câu 4. Quyền và trách nhiệm đối với chủ đầu tư dự án trong trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định như thế nào?

Trả lời:

Theo khoản 2 Điều 18 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 thì đối với lựa chọn chủ đầu tư dự án trong trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư có các quyền sau đây:

- Bán, cho thuê, cho thuê mua căn hộ tái định cư, diện tích khác không phải là nhà ở theo quy định của pháp luật;

- Các quyền: Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật; Được thực hiện quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và theo quy định của pháp luật; Thực hiện kinh doanh đối với các công trình kinh doanh, dịch vụ thuộc phạm vi dự án theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có); Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở và các công trình khác (nếu có) trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở;

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

* Theo khoản 4 Điều 18 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án trong trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm:

- Thực hiện quy định:

+ Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng;

+ Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt;

+ Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình các nội dung cơ bản của từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn bao gồm tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở và các nội dung khác có liên quan theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản;

+ Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác;

+ Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở và thực hiện bố trí chỗ ở tạm thời, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ theo phương án bồi thường đã được phê duyệt theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 và pháp luật có liên quan;

+ Tổ chức nghiệm thu, bàn giao nhà ở và các công trình xây dựng tái định cư theo quy định của pháp luật về xây dựng cho các chủ sở hữu theo đúng phương án bồi thường đã được phê duyệt; bàn giao các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cho nhà nước theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Câu 5: Quyền của của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định như thế nào?

Trả lời: Theo khoản 1, 2 Điều 19 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư thì quyền của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:

1. Chủ sở hữu nhà chung cư (trừ trường hợp Chủ sở hữu nhà ở, công trình khác thuộc sở hữu nhà nước có các quyền sau đây:

-Được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP;

- Được tái định cư, được giải quyết chỗ ở tạm thời, được lựa chọn hình thức bồi thường theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP; yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường (nếu có) theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP;

- Được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình đã được bồi thường, bố trí tái định cư;

- Được tham gia giám sát quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật;

- Được mua nhà ở bố trí tạm thời trong trường hợp nhà ở này thuộc diện được bán theo quy định của Nghị định này nếu chủ sở hữu không có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở tái định cư theo quy định của Nghị định này;

- Được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà ở bố trí tạm thời (nếu được mua nhà ở này); trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán được thực hiện như đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản; người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư cuối cùng được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở;

- Được bồi thường thiệt hại trong trường hợp có thiệt hại xảy ra theo nội dung của hợp đồng đã ký kết và theo quy định của pháp luật;

- Được hưởng các quyền khác theo quy định của pháp luật.

2. Chủ sở hữu nhà ở, công trình khác thuộc sở hữu nhà nước có các quyền

-Được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định này;

- Được tái định cư, được giải quyết chỗ ở tạm thời, được lựa chọn hình thức bồi thường theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP; yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường (nếu có) theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP;

- Được tham gia giám sát quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật;

- Được bồi thường thiệt hại trong trường hợp có thiệt hại xảy ra theo nội dung của hợp đồng đã ký kết và theo quy định của pháp luật;

- Được hưởng các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Câu 6: Trách nhiệm của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định như thế nào?

Trả lời: Theo khoản 3, 4 Điều 18 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư quy định trách nhiệm của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:

1.Trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư:

- Thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt; chấp hành di dời để thực hiện việc giải tỏa, phá dỡ nhà ở và công trình xây dựng trong phạm vi dự án theo phương án, giải pháp phá dỡ đã được duyệt;

- Chấp hành và tạo điều kiện để các tổ chức, đơn vị và cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Nghị định này;

- Tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án, nhà thầu xây dựng triển khai thực hiện dự án theo nội dung đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Tham gia lấy ý kiến để lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tuân thủ các nội dung của hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở tái định cư đã ký kết; nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư khi mua, thuê mua nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật nhà ở;

- Chấp hành các quyết định có liên quan của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

-Thực hiện các nghĩa vụ, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.

2.Người sử dụng nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại được bố trí tái định cư theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 và phải thực hiện các nghĩa vụ, trách nhiệm theo nội dung thỏa thuận với chủ sở hữu.

Câu 8: Nguyên tắc phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được quy định như thế nào?

Trả lời: Theo khoản 1 Điều 20 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư quy định Nguyên tắc phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư như sau:

Việc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường áp dụng cho các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

- Tuân thủ nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; căn hộ tái định cư phải bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư theo quy định;

- Phải có các nội dung phương án bồi thường theo quy định và được lập trên cơ sở quy hoạch chi tiết hoặc bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình đã được phê duyệt;

- Việc bố trí nhà ở tái định cư được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở tái định cư bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

- Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm công khai, minh bạch, khách quan và tuân thủ phương án bồi thường đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Các chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định trong tổng mức đầu tư dự án;

- Trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt không thực hiện xây dựng lại nhà chung cư mà xây dựng công trình khác (bao gồm cả trường hợp khu chung cư hoặc quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện) thì chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác.

Trường hợp tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại dự án xây dựng nhà ở tái định cư hoặc dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện; trường hợp trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở này thì được bố trí tại dự án khác trên địa bàn cấp huyện lân cận hoặc nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật nhà ở. Đối với việc bồi thường bằng nhà ở riêng lẻ thì không bố trí tái định cư tại địa điểm cũ mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm quy hoạch địa điểm khác để bố trí theo nguyên tắc xác định địa bàn theo quy định;

-Chủ sở hữu được bố trí tái định cư được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được tái định cư (bao gồm cả trường hợp được bố trí tái định cư tại địa điểm khác hoặc trường hợp mua nhà ở tạm cư), trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu nhà nước.

Câu 9: Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được quy định như thế nào?

Trả lời: Theo khoản 2 Điều 20 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư quy định nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm:

- Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

- Vị trí, diện tích nhà cũ; vị trí, diện tích nhà được bố trí tái định cư;

- Giá bán nhà ở, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở tái định cư, các công trình khác (nếu có); giá trị nhà ở, công trình xây dựng khác (nếu có) bố trí tái định cư;

- Giá tính để bồi thường nhà ở, công trình xây dựng khác (nếu có); giá trị nhà ở, công trình xây dựng khác (nếu có) được bồi thường;

- Khoản tiền chênh lệch của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu phải thanh toán (nếu có);

- Thời gian thực hiện dự án; thời gian hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời; thời gian bàn giao nhà tái định cư;

- Việc bố trí chỗ ở tạm thời, chi phí hỗ trợ chỗ ở tạm thời;

- Các nội dung như Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về nhà ở, công trình xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước; Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước; Phương án bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và các nội dung khác liên quan (nếu có).

Câu 10: Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về nhà ở, công trình xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước được quy định như thế nào?

Trả lời: Theo Điều 21 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư quy định Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về nhà ở, công trình xây dựng không thuộc sở hữu nhà nước được quy định như sau:

1.Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ được thực hiện theo quy định sau đây:

a. Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường. Trường hợp có diện tích ngoài diện tích được công nhận trong Giấy chứng nhận hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai. Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu có).

Đối với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 có hiệu lực thi hành và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh; giá bán phần diện tích này được tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1 m²sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định; giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ do các bên thỏa thuận;

b. Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản nêu trên thì các bên ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch này, nếu chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định. Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch này;

c. Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thì áp dụng hệ số k = 1; trường hợp diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân (x) giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà hiện có. Trường hợp diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá bằng 100% giá đất ở theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) diện tích đất sử dụng chung nhân (x) hệ số k điều chỉnh (nếu có).

2.Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư theo quy định tại khoản 1, khoản 2 nêu trên thì được bồi thường bằng tiền theo giá trị căn hộ được bồi thường sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản 1 nêu trên; trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu thì thực hiện mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

4. Đối với chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ thì được bố trí tái định cư theo nguyên tắc không bố trí tái định cư tại địa điểm cũ mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm quy hoạch địa điểm khác để bố trí theo nguyên tắc xác định địa bàn theo quy định và thực hiện như sau:

a. Đối với diện tích đất thì thực hiện bồi thường theo nguyên tắc diện tích đất hiện hữu ghi trong Giấy chứng nhận hoặc diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhân (x) giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm lập phương án bồi thường; trường hợp có phần diện tích đất ngoài diện tích quy định tại điểm này thì giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai;

b. Diện tích đất bố trí tái định cư được xác định theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và được quy đổi thành tiền theo nguyên tắc giá đất được xác định theo quy định tại điểm a khoản này nhân (x) diện tích đất được bố trí tái định cư; trường hợp có chênh lệch về giá trị bồi thường thì các bên có trách nhiệm thanh toán phần chênh lệch này;

c. Đối với diện tích sàn xây dựng nhà ở thì được bồi thường theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà ở hiện có nhân (x) giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có. Trường hợp chủ đầu tư thực hiện xây dựng nhà ở tái định cư thì chủ sở hữu có trách nhiệm thanh toán các chi phí đầu tư xây dựng nhà ở này cho chủ đầu tư;

d. Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở riêng lẻ thì được bồi thường bằng tiền theo nguyên tắc quy định tại điểm a và c khoản này; nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua một căn hộ chung cư tại dự án theo giá bán căn hộ tái định cư được xác định trong phương án bồi thường đã được phê duyệt hoặc được mua, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

5. Đối với trụ sở, nhà làm việc thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức mà không thuộc trường hợp các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc thuộc sở hữu nhà nước trong phạm vi dự án (nếu có, nếu theo quy hoạch được duyệt vẫn tiếp tục bố trí diện tích để làm trụ sở, nhà làm việc thì chủ sở hữu được bồi thường theo hệ số k = 1 lần diện tích đất cũ xác định theo nguyên tắc quy định tại điểm a khoản 1 nêu trên; đối với diện tích sàn xây dựng trụ sở, nhà làm việc thuộc quyền sở hữu hợp pháp thì được bồi thường theo nguyên tắc quy định tại điểm c khoản 4 nêu trên.

Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu bồi thường tại địa điểm cũ hoặc theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại trụ sở, nhà làm việc thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền theo quy định tại điểm d khoản 4 nêu trên; trường hợp trong phạm vi dự án có diện tích sàn văn phòng, dịch vụ, thương mại và chủ sở hữu có nhu cầu thì được ưu tiên mua, thuê, thuê mua một phần diện tích này theo giá quy định tại điểm a khoản 1 nêu trên.

Câu 11: Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước được quy định như thế nào?

Trả lời: Theo Điều 22 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư quy định Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về nhà ở, công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước như sau:

1. Trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thuộc diện phải phá dỡ thì người đang thuê được bố trí tái định cư theo quy định sau đây:

a) Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê nhà ở; giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; nếu Nhà nước bán căn hộ này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

b) Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ tại địa điểm khác, Trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt không thực hiện xây dựng lại nhà chung cư mà xây dựng công trình khác thì chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác và cơ chế quy định tại điểm a nêu trên; nếu người đang thuê có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

2. Đối với các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc thuộc sở hữu nhà nước trong phạm vi dự án (nếu có) thì thực hiện giải quyết theo quy định sau đây:

a) Trường hợp khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà theo quy hoạch được duyệt vẫn bố trí các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc trong dự án thì Nhà nước có trách nhiệm đầu tư, xây dựng hoặc giao cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng lại các công trình này; trường hợp chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua hình thức đấu thầu thực hiện xây dựng thì sau khi bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền, Nhà nước có trách nhiệm thanh toán toàn bộ các chi phí đã đầu tư xây dựng các công trình này cho chủ đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước;

b) Trường hợp theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc thì giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai.

Câu 11: Phương án bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được quy định như thế nào?

Trả lời: Theo Điều 23 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư quy định Phương án bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được quy định như sau:

Việc bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được xác định rõ trong phương án bồi thường theo quy định sau đây:

1. Trường hợp chủ sở hữu tự lo chỗ ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm chi trả chi phí thuê nhà ở và các chi phí khác (nếu có) trong thời gian thực hiện dự án theo phương án bồi thường đã được phê duyệt.

2. Trường hợp chủ sở hữu không thể tự lo chỗ ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với chủ đầu tư để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu theo các hình thức: mua nhà ở thương mại hoặc sử dụng quỹ nhà tái định cư hoặc đầu tư xây dựng quỹ nhà bằng nguồn vốn từ ngân sách hoặc từ Quỹ đầu tư phát triển, Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có) để bố trí chỗ ở tạm thời.

3. Trường hợp đang thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền cho người sử dụng tự lo chỗ ở trong thời gian thực hiện dự án theo quy định pháp luật nhà ở.

4. Việc bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm thuận tiện cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng; trường hợp đầu tư xây dựng quỹ nhà để bố trí chỗ ở tạm thời thì phải bảo đảm yêu cầu về chất lượng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở; trường hợp nhà ở bố trí tạm thời thuộc diện được bán và chủ sở hữu đang ở nhà ở tạm thời có nhu cầu mua thì thực hiện bán nhà ở này cho các chủ sở hữu thay cho việc tái định cư; giá bán nhà ở này và việc thanh toán tiền chênh lệch (nếu có) được xác định như đối với trường hợp bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trong phương án bồi thường.

Câu 11: Ký kết hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng bố trí tái định cư được quy định như thế nào?

Trả lời: Theo Điều 24 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư việc ký kết hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng bố trí tái định cư được quy định như sau:

1. Người được bố trí tái định cư thực hiện ký kết hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở tái định cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao bố trí tái định cư.

2. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở tái định cư thì ký kết hợp đồng theo quy định sau đây:

a)Các bên thống nhất lựa chọn ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định cư. Hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư chỉ áp dụng trong trường hợp nhà ở tái định cư có giá trị lớn hơn giá trị nhà ở cũ sau khi quy đổi theo hệ số k Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường. Trường hợp có diện tích ngoài diện tích được công nhận trong Giấy chứng nhận hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai. Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền và được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu có);

b) Trường hợp ký hợp đồng mua, thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng số kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mà người mua, thuê mua phải nộp theo quy định của pháp luật về nhà ở;

c) Hợp đồng mua bán được lập theo mẫu hợp đồng thuê mua được lập theo mẫu theo quy định; căn cứ vào các mẫu hợp đồng này, các bên có thể thỏa thuận bổ sung thêm các nội dung cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể nhưng không được trái với các điều, khoản, các nội dung đã được nêu sẵn trong hợp đồng, trái đạo đức xã hội và quy định của pháp luật. Việc công chứng, chứng thực các hợp đồng này được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.

3. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở theo quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

4. Trường hợp bố trí tái định cư theo hình thức cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì ký kết hợp đồng thuê nhà ở theo quy định về quản lý, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

5. Trường hợp mua, thuê, thuê mua phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ thì ký kết hợp đồng với chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

6. Việc ký kết hợp đồng quy định tại Điều này được thực hiện sau khi đã hoàn thành xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản hoặc sau khi đã nghiệm thu công trình nhà ở theo quy định của pháp luật xây dựng. Việc bàn giao nhà ở, công trình xây dựng tái định cư phải được ghi rõ trong hợp đồng và chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình xây dựng khác và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở (nếu có) vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng và pháp luật có liên quan.

Câu 12: Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được quy định như thế nào?

Trả lời: Theo Điều 7 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được quy định như sau:

1.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư tổ chức việc kiểm định, đánh giá chất lượng các công trình nhà chung cư quy định của Luật Nhà ở,theo quy định của pháp luật xây dựng và Nghị định này.

2. Đối với khu chung cư thì phải thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

3. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở.

Câu 13: Khi thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, đơn vị, tổ chức được giao thực hiện phải căn cứ vào yêu cầu, nội dung, đánh giá nào?

Trả lời: Theo Điều 8 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư thì khi thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, đơn vị, tổ chức được giao thực hiện phải căn cứ vào yêu cầu, nội dung, đánh giá như sau:

1. Khi thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, đơn vị, tổ chức được giao thực hiện phải căn cứ vào các nội dung, yêu cầu của việc kiểm định, đánh giá chất lượng hiện trạng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, đồng thời phải xác định rõ nhà chung cư không bị hư hỏng hoặc nhà chung cư bị hư hỏng thuộc diện phải phá dỡ như: Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị; Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định nêu trên nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định của Luật Nhà ở.

2. Trên cơ sở kết quả kiểm định quy định tại khoản 1 nêu trên, đơn vị, tổ chức thực hiện kiểm định phải có báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Trường hợp nhà chung cư thuộc diện quy định nêu trên thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về kết quả kiểm định, làm cơ sở để thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt.

3. Sau khi có báo cáo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại quy định tại Điều 5 của Nghị định này biết, đồng thời công khai danh mục các nhà chung cư này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Câu 14: Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quy định như thế nào?

Trả lời: Theo Điều 14 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quy định như sau:

1. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án được áp dụng đối với trường hợp cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư theo quy định Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư

2. Căn cứ vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy hoạch khu vực nhà chung cư phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại đã được phê duyệt, quy mô diện tích đất, quy mô dân số tại khu vực dự án và các yêu cầu về bồi thường, thời gian, tiến độ thực hiện dự án, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và ban hành các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư (về năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu, năng lực kinh nghiệm thực hiện dự án, phương án tài chính để thực hiện dự án và các tiêu chí khác áp dụng đối với từng dự án); đồng thời phải công bố công khai các tiêu chí này và thời hạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư của từng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án để các chủ sở hữu nhà chung cư biết và thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.

3. Trên cơ sở tiêu chí, thời hạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư đã được công bố theo quy định tại khoản 2 Điều này và quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư phải thực hiện cải tạo, xây dựng lại, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhu cầu gửi đơn đăng ký làm chủ đầu tư dự án (theo mẫu quy định tạiPhụ lục Iban hành kèm theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP) kèm theo hồ sơ năng lực đáp ứng các tiêu chí do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và phương án bồi thường được lập theo quy định tại các Điều 20, 21, 22 và Điều 23 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đến cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao chủ trì tiếp nhận hồ sơ (Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh).

4. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày hết hạn tiếp nhận hồ sơ theo quy định tại khoản 2 nêu trên, cơ quan được giao chủ trì tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương để kiểm tra hồ sơ năng lực theo tiêu chí đã công bố và nội dung phương án bồi thường gửi kèm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã đăng ký; trường hợp hồ sơ đáp ứng yêu cầu thì cơ quan được giao chủ trì lập danh sách các doanh nghiệp này để tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án.

5. Trong thời hạn tối đa 90 ngày, kể từ ngày hết thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này, cơ quan được giao chủ trì kiểm tra hồ sơ (trường hợp là Ủy ban nhân dân cấp huyện thì phải phối hợp với cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nếu là cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thì phải phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án) tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án. Các chủ sở hữu nhà chung cư căn cứ vào các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư đã được công bố theo quy định tại khoản 2 nêu trên, danh sách các doanh nghiệp đáp ứng tiêu chí kèm theo hồ sơ năng lực và phương án bồi thường do doanh nghiệp đề xuất để quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án.

6. Việc lấy ý kiến của các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư của nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia; doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư tham gia đồng ý; trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý; việc tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án phải được lập thành biên bản có chữ ký của đại diện Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án, đại diện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp được lựa chọn.

Trường hợp nhà chung cư, khu chung cư có một phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước thì đại diện chủ sở hữu nhà nước đối với phần diện tích này tham gia lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư không phải là căn hộ mà thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân hoặc của Nhà nước thì lấy tổng diện tích sử dụng phần diện tích này chia cho diện tích sử dụng căn hộ lớn nhất tại nhà chung cư hoặc khu chung cư đó để xác định tỷ lệ số phiếu biểu quyết của các chủ sở hữu, mỗi phần diện tích tương đương với diện tích căn hộ lớn nhất sau khi chia được tính bằng một phiếu biểu quyết; trường hợp diện tích còn lại sau khi chia lớn hơn 1/2 diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì được tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu; trường hợp diện tích còn lại sau khi chia nhỏ hơn 1/2 diện tích căn hộ quy định tại điểm này thì không tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu.

7. Trong quá trình lựa chọn chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia lựa chọn có thể thống nhất điều chỉnh nội dung phương án bồi thường do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lập nhưng phải tuân thủ nội dung quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quy định về nội dung bồi thường tại các Điều 20, 21, 22 và Điều 23 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

8. Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày có biên bản lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định tại khoản 6 Điều này, cơ quan được giao chủ trì tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản báo cáo kèm theo biên bản lựa chọn chủ đầu tư và phương án bồi thường của nhà đầu tư được lựa chọn gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét, phê duyệt; trong Quyết định phê duyệt phương án bồi thường của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có nội dung xác định rõ tên doanh nghiệp đã được lựa chọn.

Sau khi phương án bồi thường được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai nội dung phương án bồi thường và tên doanh nghiệp được lựa chọn trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đồng thời gửi cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư để thông báo cho các chủ sở hữu nhà chung cư biết.

9. Sau khi phương án bồi thường được phê duyệt, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được lựa chọn làm chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật nhà ở và quy định tại Nghị định này. Trong Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng thời chấp thuận doanh nghiệp đã được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Câu 15: Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua hình thức đấu thầu trong trường hợp nào?

Trả lời: Điều 15 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua hình thức đấu thầu thực hiện như sau:

1. Việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định được thực hiện trong trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án trong trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật. Đối với trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụngmà không lựa chọn được chủ đầu tư trong trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không tiếp tục lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Điều này.

2. Trên cơ sở danh mục dự án nêu trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt hoặc trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm lập danh mục dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, công bố danh mục này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trước khi tổ chức đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và quy định tại Nghị định này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh là bên mời thầu và chịu trách nhiệm tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định tại Điều này.

4. Các nội dung liên quan đến hồ sơ đấu thầu, phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ, xác định thang điểm chấm thầu, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư được quy định như sau:

a) Phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, việc lập hồ sơ mời thầu và các nội dung khác liên quan đến việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được thực hiện như quy định của pháp luật về đấu thầu, trong đó không đánh giá về hiệu quả đầu tư đối với phần diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư (bao gồm diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, công trình công cộng và diện tích xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong ranh giới nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 dưới đây;

b) Thang điểm chấm thầu được xác định với tổng điểm các tiêu chí để thực hiện dự án cao nhất là 100 điểm, bao gồm các tiêu chí: về năng lực tài chính, về kinh nghiệm thực hiện, về tiến độ thực hiện dự án, thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, về đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, về nội dung phương án bố trí tái định cư và chỗ ở tạm thời, về phương án tài chính để thực hiện dự án, về phương án kinh doanh, thương mại của dự án. Bên mời thầu xác định thang điểm cụ thể của từng tiêu chí quy định tại khoản này để áp dụng đối với từng dự án cho phù hợp với tình hình thực tế;

c) Các mẫu thông báo liên quan đến việc đấu thầu được áp dụng như các mẫu quy định của pháp luật về đấu thầu.

5. Trường hợp phạm vi dự án được mở rộng hơn so với ranh giới diện tích đất của nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu thì khi xác định điều kiện, tiêu chí mời thầu đối với dự án, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải nêu rõ chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch được duyệt đối với phần diện tích đất được mở rộng, làm cơ sở để xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước như đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại.

6. Quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như đối với quy trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu; chi phí tổ chức đấu thầu được xác định trong tổng mức đầu tư của dự án; chi phí bảo lãnh dự thầu được thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu.

7. Nhà đầu tư trúng đấu thầu theo quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu theo quy định là chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập phương án bồi thường theo kết quả trúng thầu gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương thẩm định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt; sau khi phương án bồi thường được phê duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các thủ tục tiếp theo để đầu tư xây dựng dự án theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.

Câu 16: Lựa chọn chủ đầu tư dự án đối với trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định như thế nào?

Trả lời: Điều 16 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đối với trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:

1. Nhà nước trực tiếp đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.trong trường hợp nhà chung cư, khu chung cư có toàn bộ diện tích thuộc sở hữu nhà nước mà thuộc diện phải phá dỡ theo quy định; tường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án thông qua hình thức đấu thầu theo quy định.

2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án trong trường hợp Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư; Trường hợp Nhà nước quyết định tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua hình thức đấu thầu theo quy định.

3. Việc lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Phương án bồi thường được lập theo quy định tại Điều 20, 21, 22 và 23 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP và sau khi phê duyệt phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, gửi cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã nơi có nhà chung cư để thông báo cho các chủ sở hữu nhà chung cư biết, thực hiện.

Câu 17: Việc giải phóng mặt bằng, phá dỡ nhà chung cư được thực hiện như thế nào?

Trả lời: Điều 17 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư thì việc thực hiện giải phóng mặt bằng, phá dỡ nhà chung cư được thực hiện như sau:

1. Việc thực hiện giải phóng mặt bằng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với dự án quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án;

b) Đối với dự án lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua hình thức đấu thầu và Lựa chọn chủ đầu tư dự án đối với trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Việc phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:

a)Trước khi thực hiện phá dỡ, chủ đầu tư phải thực hiện lập, phê duyệt phương án, giải pháp phá dỡ nhà chung cư theo quy định của pháp luật xây dựng;

b) Chủ đầu tư tự thực hiện việc phá dỡ nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức có năng lực phá dỡ để thực hiện phá dỡ theo phương án, giải pháp phá dỡ được duyệt;

c) Trường hợp do sự cố, thiên tai, cháy nổ mà phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư thì đơn vị được giao phá dỡ có trách nhiệm thực hiện việc phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Câu18: Chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí tái định cư mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích thì được vay vốn tại tổ chức tín dụng nào?

Trả lời: Theo Khoản 2 Điều 26 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ về cải tạo xây lại nhà chung cư quy định: Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí tái định cư mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích thì được vay vốn tại tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam, vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở và nguồn vốn khác của địa phương (nếu có) theo quy định của pháp luật về ngân hàng và pháp luật có liên quan để thanh toán khoản tiền chênh lệch này.